איך לבחור נכון דירה להשקעה?

איך לבחור נכון דירה להשקעה?

מאמר מיום 20.1.19

אז איך לבחור נכון דירה להשקעה?
בראש וראשונה זכרו – דירה להשקעה קונים מהראש לא מהלב!
אתם לא צריכים לאהוב אותה.
אתם לא צריכים לאהוב את האזור.
אם היא מוארת מספיק לטעמכם, או כיווני אוויר שאתם לא אוהבים.
חייבים "להתנתק" ולא לראות את הדירה כדירת המגורים שלכם – אתם לא עוברים לגור בה.
זו השקעה – ויש לראות את פוטנציאל הרווח בלבד!

ממה מרוויחים בנדל"ן?
1. מהתשואה על ההשקעה המתקבלת מדמי השכירות.
2. מרווח הון כתוצאה מעליית ערך הנכס – מיום הרכישה ועד ליום המכירה.
3. מהשבחת הנכס – אם נעשתה השבחה.

לדירות קטנות – יחס מחיר תשואה גבוהה יותר.

איך מחשבים תשואה משכירות?
מכפילים את דמי השכירות החודשיים ב-12 ומקבלים את דמי השכירות השנתיים. מחלקים במחיר קניית הנכס ומקבלים את התשואה.

איך מוצאים את הדירה הנכונה?
נכון, היום כבר אין מציאות.
אבל בשכונה מתפתחת עם צפי לעליית מחירים, ניתן עדיין למצוא דירות במחירים שכהשקעה לתווך ארוך יעלו את ערכן.
שימו לב, באזור עם בניה מרובה ב"מחיר למשתכן" תהיה השפעה גם על הדירות הקיימות באזור. הן מבחינת מחיר והן במחירי השכירות.

דירות עם פוטנציאל השבחה כמו תמ"א 38.


באזורי ביקוש, רצוי למצוא מיקום ששטחי הבנייה בו מצומצמים ולכן היצע הדירות לא יוכל לגדול משמעותית. הביקוש לדירות באזור הוא שייצור עליית ערך.
גם באזורי ביקוש עדיין ניתן למצוא דירה ישנה ולא משופצת במחיר נכון, שבשיפוץ קל ניתן להעלות את ערכה ולמקסם את מחיר השכירות.
למיקום יש משמעות רבה, חשוב לבדוק נגישות לתחבורה ציבורית, מרכזי קניות ואזורי בילוי.
בדירות גדולות המתאימות למשפחה, יש לבדוק גם את הקירבה למוסדות חינוך.

חשוב מאוד – לא להתחשב במספר החדרים!
את כדאיות המחיר בדירה להשקעה לא מחשבים לפי מספר החדרים, אלא את שטחה. את מספר חדרים ניתן לשנות בשיפוץ בעלות לא גדולה יחס לרווח.

איך יודעים מה שווי הדירה הנכון?
1. כבדיקה ראשונית כדאי לבדוק באתר רשות המיסים מידע על דירות דומות שנמכרו באזור.
2. להעזר בסוכן נדל"ן מקומי ומנוסה, להערכת שווי וקבלת דו"ח על דירות דומות שנמכרו לאחרונה.
3. שמאות ע"י שמאי מקרקעין מוסמך.

 

אם יש לכם שאלות נוספות אשמח לענות.

 

הערה חשובה!
אין לראות ביעוץ זה יעוץ משפטי.
בכל נושא משפטי יש להתייעץ עם עו"ד המתמחה בנדל"ן.

 

הכותב: ישראל ברוך מומחה נדל"ן 

למה אני כותב על נדל"ן?

לכתבות נוספות